- taux annoncé pour un dépôt à 12 mois en lari chez Liberty Bank (18/10/2026)
- 9,60 %
- rendement locatif brut à Batoumi au 1er trimestre 2026 (Galt & Taggart)
- 7,1 %
- investissement ou bien immobilier qui ouvre le permis d’investissement de 5 ans
- 300 000 USD
Sommaire
Oui, un Français peut investir en Géorgie : acheter un bien, ouvrir un dépôt à terme dans une banque agréée ou détenir une société. Les chiffres publiés en octobre 2026 donnent 7,1 % de rendement locatif brut à Batoumi et 9,60 % sur un dépôt à 12 mois en lari, mais le lari a bougé de plus de 20 % face à l’euro en cinq ans. Aucun rendement n’est garanti, et cette page ne remplace pas un conseil personnalisé : pour votre situation, un spécialiste peut vous rappeler via le formulaire en bas de page.
Quels placements pour investir en Géorgie quand on est français ?
Le tableau compare ce qu’un particulier peut réellement faire, avec la donnée publiée la plus récente. Les conversions utilisent le cours de la Banque nationale de Géorgie du 17 octobre 2026 (1 € = 2,9274 GEL, 1 USD = 2,5982 GEL).
| Placement | Chiffre publié | Impôt en Géorgie | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Appartement locatif | 7,1 % brut à Batoumi (T1 2026), environ 8,8 % brut à Tbilissi par calcul | 5 % des loyers d’un logement sans déduction, plus-value exonérée après 2 ans | Vacance, revente, excédent d’offre à Batoumi |
| Dépôt à terme en lari | 9,60 % à 12 mois (Liberty Bank, 18/10/2026) | Intérêts non imposés (banque agréée) | Change, inflation de 5,57 %, garantie de 50 000 GEL |
| Dépôt en dollar ou en euro | 2,00 % USD, 1,60 % EUR à 12 mois (Liberty Bank) | Intérêts non imposés (banque agréée) | Taux faibles, même garantie |
| Société (LLC ou entrepreneur individuel) | Dépend de l’activité, aucun rendement type | 15 % sur les bénéfices distribués, puis 5 % sur les dividendes | Risque d’entreprise, gestion à distance |
| Obligations d’État en lari | Rendement moyen pondéré d’environ 8,3 % début mai 2026 (Investor.ge) | Non vérifié pour un particulier | Accès d’un particulier étranger non documenté |
Pour les obligations d’État et la bourse de Tbilissi, nous n’avons trouvé aucune source officielle décrivant l’accès d’un particulier étranger : ils ne sont pas traités ici comme des placements disponibles. Les trois premières lignes sont détaillées plus bas. La procédure d’achat d’un logement est dans acheter un appartement en Géorgie.
Rendement locatif en Géorgie : brut, net, Tbilissi et Batoumi en 2026
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Le rendement net retire la vacance, l’impôt et les charges, et c’est lui qui compte. Les chiffres publiés sont presque toujours des rendements bruts.
Rendement locatif à Batoumi : de 8,8 % à 7,1 % brut
Galt & Taggart relève un rendement brut de 8,8 % en 2024, 7,4 % en 2025 puis 7,1 % au premier trimestre 2026 à Batoumi (Investor.ge, 20 avril 2026, et rapport du premier trimestre publié le 2 juin 2026). Le rendement baisse parce que les prix montent plus vite que les loyers : le prix moyen du neuf clé en main est passé de 1 569 USD/m² en 2023 à 1 699 en 2024, puis 1 865 en 2025. Les secteurs, les prix par quartier et la location saisonnière sont détaillés dans l’immobilier à Batoumi.
Rendement locatif à Tbilissi : environ 8,8 % brut, par calcul
Aucun cabinet n’a publié de rendement officiel pour Tbilissi dans les sources consultées. Un calcul avec les données de Galt & Taggart donne un ordre de grandeur : en juillet 2026, le loyer moyen demandé est de 10,1 USD/m² par mois et le prix moyen du secondaire de 1 372 USD/m². Pour 50 m², soit 68 600 USD (environ 178 200 GEL ou 60 900 €), le loyer serait de 505 USD par mois, soit environ 8,8 % brut (8,5 % avec le prix du neuf, 1 426 USD/m²). Cette méthode croise un loyer d’annonce et un prix de transaction : les loyers effectivement signés sont plus bas que les loyers affichés.
Du rendement brut au rendement net : exemple chiffré
Le tableau applique trois retraits aux rendements ci-dessus. Les hypothèses sont les nôtres : un mois de vacance par an, l’impôt de 5 % sur les loyers (régime sans déduction), et 10 % des loyers pour les charges de copropriété et la gestion. Remplacez le 10 % par vos devis.
| Ville | Brut | Après 1 mois de vacance | Après 5 % d’impôt | Après 10 % de charges |
|---|---|---|---|---|
| Batoumi | 7,1 % | 6,5 % | 6,2 % | 5,5 % |
| Tbilissi | 8,8 % | 8,1 % | 7,7 % | 6,9 % |
Ce rendement est calculé avant l’impôt français éventuel, avant les frais d’achat (150 à 350 GEL d’enregistrement au registre, soit 0,08 à 0,2 % du prix de l’exemple) et sans effet de change. Le régime de 5 % ne s’applique qu’aux logements d’habitation loués sans déduction. Les autres loyers sont imposés à 20 % du revenu après déductions. Pour la location de courte durée, le Code prévoit un forfait de 10 GEL par m² et par mois jusqu’au 1er janvier 2028 sur demande, mais le taux réellement appliqué à Batoumi n’est pas confirmé.
Plus-value immobilière en Géorgie : exonérée après deux ans, mais pas acquise
La vente d’un logement détenu depuis plus de 2 ans est exonérée d’impôt en Géorgie (Code des impôts, art. 82(1)(f.a)). Avant ce délai, la plus-value est imposée à 20 %. Reste à la réaliser : à Tbilissi, Galt & Taggart relevait entre février et juillet 2026 une hausse de 2,0 % dans le neuf (1 398 à 1 426 USD/m²) et de 5,2 % dans le secondaire (1 304 à 1 372 USD/m²). À Batoumi, le neuf clé en main a pris 8,3 % en 2024 et 9,8 % en 2025, en dollars. Ce sont des moyennes passées, pas des prévisions. Comme les prix sont souvent affichés en dollars et les paiements locaux en lari, la plus-value en euros dépend aussi du change (voir plus bas).
Dépôt à terme en Géorgie : taux en lari, en dollar et en euro
Un dépôt à terme dans une banque géorgienne rapporte beaucoup plus en lari qu’en devises. Liberty Bank affiche, sur sa page de dépôts à terme consultée le 18 octobre 2026 (sans date de mise à jour), les taux annuels suivants :
| Durée | Lari (GEL) | Dollar (USD) | Euro (EUR) |
|---|---|---|---|
| 6 mois | 8,90 % | 1,70 % | 1,20 % |
| 12 mois | 9,60 % | 2,00 % | 1,60 % |
| 19 à 24 mois | 10,20 % | 2,40 % | 2,10 % |
L’écart vient du taux directeur de la Banque nationale, à 8,25 % depuis le 6 mai 2026 (inchangé le 9 septembre), et d’une inflation de 5,57 % sur 12 mois en septembre 2026 (Geostat). Le taux de 9,60 % donne donc environ 3,8 % en valeur réelle en lari. Le même taux en dollar (2,00 %) est inférieur à l’inflation locale. Les autres banques (TBC, Bank of Georgia, Credo, Basisbank, Terabank) ne publient pas de taux lisibles ou datés sur les pages consultées : comparez-les directement avant de choisir, la Banque nationale tenant aussi une page de comparaison dont la date n’est pas indiquée.
Garantie des dépôts en Géorgie : 50 000 GEL par banque
L’agence de garantie des dépôts rembourse jusqu’à 50 000 GEL par déposant et par banque depuis le 1er avril 2026, soit environ 17 100 €, quelle que soit la devise du dépôt, pour les résidents comme pour les non-résidents. Le plafond passera à 100 000 GEL (environ 34 200 €) le 1er janvier 2027 d’après l’annonce du 24 septembre 2026. Le remboursement est annoncé sous 20 jours calendaires. Les actionnaires de plus de 5 % de la banque et ses administrateurs sont exclus.
Impôt sur les intérêts d’un dépôt géorgien pour un Français
En Géorgie, les intérêts versés par un établissement financier agréé ne sont ni retenus à la source ni imposés (Code des impôts, art. 131(5)). Pour un résident fiscal français, la convention franco-géorgienne réserve l’imposition des intérêts à l’État de résidence du bénéficiaire (art. 11) : ils se déclarent donc en France. Le compte lui-même se déclare avec le formulaire 3916, sous peine d’une amende de 1 500 € par compte non déclaré. L’ouverture du compte est détaillée dans le compte bancaire en Géorgie.
Cours du lari face à l’euro sur 5 ans : ce que l’investisseur a vu
Le taux ne fait pas tout : le change pèse autant sur le résultat. Voici le cours officiel de la Banque nationale de Géorgie à la mi-octobre de chaque année :
| Date | 1 € en GEL | 1 USD en GEL |
|---|---|---|
| 14 octobre 2021 | 3,6291 | 3,1383 |
| 14 octobre 2022 | 2,6970 | 2,7741 |
| 13 octobre 2023 | 2,8653 | 2,6980 |
| 12 octobre 2024 | 2,9804 | 2,7263 |
| 14 octobre 2025 | 3,1411 | 2,7111 |
| 17 octobre 2026 | 2,9274 | 2,5982 |
Entre octobre 2021 et octobre 2026, 1 € achète 19 % de lari de moins : un capital converti en lari en 2021 et resté en lari vaudrait environ 24 % de plus en euros, avant intérêts. Le mouvement n’est pourtant pas régulier. L’euro a perdu près de 26 % en un an (2021 à 2022), puis regagné environ 16 % entre octobre 2022 et octobre 2025, avant de reculer d’environ 7 % sur la dernière année. Le seuil à retenir pour un dépôt : à 9,60 % en lari, l’euro doit rester sous 3,21 GEL (2,9274 × 1,096) à l’échéance pour que le placement fasse mieux qu’un dépôt à 0 % en euro. Le cours de la dernière année s’est déplacé de 5 à 7 % dans les deux sens, donc ce seuil n’est pas hors de portée.
Pourquoi investir en Géorgie : croissance, inflation et notation en 2026
Les arguments sont réels, et chacun a sa limite. La croissance du PIB réel dépasse 7 % chaque année depuis 2021, avec une inflation moyenne revenue sous 4 % depuis 2023.
| Année | PIB réel | Inflation moyenne annuelle |
|---|---|---|
| 2021 | +10,6 % | 9,6 % |
| 2022 | +11,0 % | 11,9 % |
| 2023 | +7,8 % | 2,5 % |
| 2024 | +9,7 % | 1,1 % |
| 2025 | +7,5 % | 3,9 % |
Source : Banque mondiale à partir de Geostat (consulté le 18 octobre 2026). Pour 2026, la croissance du premier semestre est de +7,9 % (Geostat, 31 juillet 2026) et l’inflation sur 12 mois atteint 5,57 % en septembre, au-dessus de l’objectif de 3 % de la Banque nationale. Les loyers pèsent dans cette hausse : +10,9 % sur un an à l’échelle du pays, +15,9 % à Batoumi.
Côté notation, S&P a relevé la perspective de la Géorgie de stable à positive le 8 août 2026 (note BB), et Fitch a confirmé la note BB avec perspective stable le 18 mai 2026. Fitch cite parmi les risques la polarisation politique, la faible couverture des réserves, la dette extérieure nette et la dollarisation. Les investissements directs étrangers ont atteint 1,9 milliard de dollars en 2025 (+19,3 %), selon Georgia Today le 17 août 2026.
Le cadre juridique pèse aussi dans la balance : un étranger peut posséder, hériter et léguer des biens, hors terres agricoles réservées aux citoyens (loi sur le statut juridique des étrangers, art. 32, et Constitution, art. 19). La fiscalité du pays est résumée plus bas, et le détail est dans la fiscalité en Géorgie.
Investir dans une société en Géorgie : LLC, entrepreneur individuel et dividendes
Détenir une société permet d’investir dans une activité plutôt que dans un bien, mais le rendement dépend entièrement de l’activité : aucun chiffre type n’existe. Un associé étranger peut figurer dans les statuts d’une LLC avec les données équivalentes à celles d’un citoyen géorgien. L’immatriculation d’une société (hors entrepreneur individuel) coûte 200 GEL pour un jour ouvré, 400 GEL le jour du dépôt au registre national (NAPR).
La fiscalité d’une LLC est en deux temps. L’impôt sur les bénéfices est de 15 % sur les bénéfices distribués, puis le dividende subit une retenue de 5 %. Sur 100 de bénéfice avant impôt dont 85 sont distribués, le prélèvement cumulé est de 19,25 % (80,75 net). Le statut d’entrepreneur individuel à 1 % ne concerne que les revenus d’activité de source géorgienne : intérêts, plus-values et dividendes restent au régime normal. Les étapes de création sont dans créer une société en Géorgie.
Fiscalité des revenus d’investissement en Géorgie et en France
Côté géorgien, les taux sont ceux du Code des impôts consolidé sur matsne.gov.ge (édition de septembre 2026).
| Revenu | Traitement en Géorgie | Article |
|---|---|---|
| Loyers d’un logement, sans déduction | 5 % | 81(2) |
| Autres loyers | 20 % du revenu après déductions | 81(1) |
| Plus-value d’un logement détenu plus de 2 ans | Exonérée (20 % avant) | 82(1)(f.a), 81(1) |
| Intérêts d’un dépôt en banque agréée | Ni retenue ni imposition | 131(5) |
| Dividendes d’une société résidente | Retenue de 5 % | 130(1) |
| Impôt foncier, personne physique | Exonéré si le revenu du foyer N-1 ne dépasse pas 100 000 GEL, sinon 0,8 à 1 % de la valeur de marché | 206(1)(a), 202(5) |
L’impôt foncier a été modifié par la loi du 30 septembre 2026 : sa date d’application n’est pas confirmée sur source primaire, donc vérifiez-la auprès du Revenue Service avant de déclarer.
Revenus d’un investissement en Géorgie déclarés en France
Pour un résident fiscal français, la convention franco-géorgienne du 7 mars 2007 répartit l’imposition. Les loyers d’un bien situé en Géorgie sont imposables en Géorgie (art. 6), la France les prend en compte avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition qu’ils aient supporté l’impôt géorgien (art. 24). La plus-value sur un immeuble suit la même règle (art. 13), les intérêts ne sont imposables que dans l’État de résidence (art. 11) et la retenue sur dividendes est plafonnée à 10 % (art. 10), donc la retenue géorgienne de 5 % s’applique. Les prélèvements sociaux français sur ces revenus n’ont pas été vérifiés ici.
Deux obligations françaises concernent l’investisseur : le formulaire 3916 pour chaque compte ouvert à l’étranger, et l’IFI si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, car les immeubles situés hors de France s’y ajoutent sous réserve des conventions (impots.gouv.fr, page modifiée le 4 juillet 2022). La résidence fiscale ne se confond pas avec le permis de séjour. Pour votre cas, un spécialiste peut vous rappeler via le formulaire en bas de page.
Investir en Géorgie pour obtenir un permis de résidence
L’investissement peut ouvrir un titre de séjour. Les seuils viennent de la loi sur le statut juridique des étrangers (version consolidée du 25 juin 2026) :
| Investissement | Équivalent au 17/10/2026 | Titre |
|---|---|---|
| Bien non agricole de plus de 150 000 USD (valeur de marché par évaluateur certifié) | 389 730 GEL, environ 133 100 € | Permis court terme, renouvelable |
| Investissement ou bien de plus de 300 000 USD | 779 460 GEL, environ 266 300 € | Permis d’investissement de 5 ans, prolongeable de 3 ans jusqu’à 12 ans |
| Société : chiffre d’affaires annuel de 50 000, 100 000, puis 120 000 USD | Années 1, 2, puis 3 à 5 | Permis d’investissement, fin de validité en cas de non-respect |
Après 5 ans de permis d’investissement, un permis illimité est possible si le chiffre d’affaires de la 5e année atteint 120 000 USD ou si le bien a été conservé 5 ans. Le seuil du permis court terme est passé de 100 000 à 150 000 USD en 2026 : de nombreux guides citent encore l’ancien montant. Le montant pris en compte est la valeur estimée, pas le prix payé. Les démarches, les pièces et les refus sont dans le titre de séjour en Géorgie.
Risques d’investir en Géorgie : change, politique, liquidité et surconstruction
Risque de change : lari, dollar et euro
Les prix immobiliers sont souvent affichés en dollars, les paiements locaux faits en lari, et vos dépenses en euros. Un rendement de 7 % annulé par un lari qui perd 7 % en un an est un rendement nul pour un investisseur en euros. Fitch classe la dollarisation parmi les fragilités du pays. Écrivez dans tout contrat la devise de paiement, la date de conversion et le taux de référence.
Risque politique en Géorgie : ce que dit France Diplomatie
La fiche conseils aux voyageurs du ministère (mise à jour du 10 septembre 2026) rapporte que des manifestations, parfois de grande ampleur, ont lieu quotidiennement à Tbilissi depuis le 28 novembre 2024, que bloquer une voirie expose à 5 000 GEL d’amende ou 14 jours de détention, et que l’entrée sur le territoire peut être refusée même aux titulaires d’un permis de séjour valide. Fitch note que les tensions politiques internes restent élevées. S&P, de son côté, a relevé sa perspective en août 2026. Ces éléments s’ajoutent aux pannes d’électricité nationales, dont celle du 5 août 2026, la troisième en deux semaines. Nous ne prenons pas parti. Ce sont des faits à peser dans votre décision.
Risque de liquidité : revendre un bien en Géorgie
Revendre prend du temps quand le marché est étroit. À Batoumi, Galt & Taggart compte 17 478 appartements vendus en 2025 mais environ 12 400 invendus fin 2025, et Colliers relève 1 378 transactions en juillet 2026, en baisse de 11,8 %. Les étrangers ont représenté 52 % des achats en 2025 : une partie de la demande dépend donc de la conjoncture extérieure. Autre limite : Geostat ne publie un indice des prix des logements que pour le neuf à Tbilissi, rien pour l’Adjarie, ce qui rend le prix d’un bien difficile à contrôler.
Surconstruction à Batoumi et achat sur plan
Geostat a enregistré 50 ouvrages mis en service en Adjarie au premier semestre 2026, soit 368 970 m² (+72 %). Le stock invendu augmente d’environ 14 % sur 2025. L’achat sur plan ajoute un risque de promoteur : les projets de promotion ne sont pas régulés selon un cabinet d’avocats (Klein Law, 2023), et la tour Babillon à Batoumi a vu son promoteur défaillant avant une livraison en juin 2024. Les vérifications à faire avant un acompte sur plan figurent dans le guide d’achat cité plus haut.
Investir en Géorgie depuis la France : compte, virement et mise en relation
Pour envoyer des lari vers un IBAN géorgien (GE suivi de 22 caractères), Wise indique un maximum de 2,6 millions de GEL par transfert. Le lari ne peut pas être alimenté directement : il faut convertir depuis une autre devise détenue. Les banques contrôlent l’origine des fonds : gardez les justificatifs de vente, de don ou d’épargne. Avant tout versement, vérifiez le statut de la banque auprès de la Banque nationale et déclarez le compte en France.
Transférer de l’argent vers un compte géorgien
Wise, transferts d'argent à l'international
- Virements et conversions entre devises, frais affichés avant d'envoyer
- Compte multi-devises et carte de débit pour payer et retirer dans la devise souhaitée
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Revolut, compte et carte multi-devises
- Application pour payer, retirer et changer de l'argent en plusieurs devises
- Frais de change et plafonds qui varient selon la formule choisie
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Cette page donne des chiffres, pas un conseil en investissement. Pour savoir quel montant, quel bien et quel régime fiscal correspondent à votre situation, le formulaire en bas de page vous met en relation avec un spécialiste de l’expatriation en Géorgie.