- prix moyen clés en main à Batoumi en mars 2026 (Galt & Taggart)
- 1 893 $/m²
- rendement locatif brut au T1 2026, contre 8,8 % en 2024
- 7,1 %
- appartements invendus dans les projets suivis fin 2025
- environ 12 400
Sommaire
Un étranger peut acheter un logement à Batoumi sans condition de résidence, à l’exception des terres agricoles. Au premier trimestre 2026, le prix moyen du neuf clés en main atteint 1 893 dollars le mètre carré (environ 1 680 euros), de 1 565 dollars en périphérie à 3 146 dollars dans la vieille ville. Le marché est actif mais en consolidation, avec un stock d’invendus élevé : les prix par quartier sont ci-dessous, avec ce que rapporte la location et ce qui peut mal tourner.
Les montants viennent de rapports de marché datés, les dollars sont convertis au cours de la Banque nationale de Géorgie du 17 octobre 2026 (1 euro = 2,9274 GEL, 1 dollar = 2,5982 GEL), et aucun chiffre de rendement n’est une promesse. Un spécialiste peut vous rappeler pour cadrer votre projet : le formulaire est en bas de page.
Prix de l’immobilier à Batoumi au m² par quartier en 2026
Voici les prix moyens relevés par Galt & Taggart, société d’analyse financière géorgienne, au premier trimestre 2026, d’après le rapport relayé par Homes Overseas le 2 juin 2026. Ce sont des moyennes de ventes, pas le prix d’un bien : source secondaire, conversion en euros calculée par nos soins.
| Secteur | Prix moyen au m² | Soit environ | Ventes au T1 2026 |
|---|---|---|---|
| Vieille ville | 3 146 $ | 2 792 € | 283 |
| Allée des Héros (Alley of Heroes) | 2 081 $ | 1 847 € | 811 |
| Gonio-Kvariati | 2 075 $ | 1 842 € | 59 |
| Makhinjauri | 1 819 $ | 1 614 € | 317 |
| Kobuleti (hors Batoumi) | 1 805 $ | 1 602 € | 120 |
| Nouveau boulevard | 1 787 $ | 1 586 € | 1 671 |
| Quartiers intérieurs | 1 715 $ | 1 522 € | 492 |
| Périphérie | 1 565 $ | 1 389 € | 416 |
Pour la ville entière, le même rapport donne 1 893 dollars le m² dans le neuf clés en main (environ 1 680 euros, plus 8,7 % sur un an) et 1 479 dollars dans l’ancien (environ 1 313 euros, plus 7,8 %). À titre d’exemple calculé sur ces moyennes, 50 m² au Nouveau boulevard représentent 89 350 dollars (environ 79 300 euros), contre 157 300 dollars (environ 139 600 euros) dans la vieille ville. Nous n’avons trouvé aucun prix publié pour Bagrationi ni Khimshiashvili, que nous ne chiffrons donc pas.
Nouveau boulevard : tours face à la mer et premier marché de la ville
C’est le secteur des tours récentes en front de mer. Il concentre 1 671 des 4 049 appartements vendus au premier trimestre 2026, soit 41 %, pour un prix moyen de 1 787 dollars le m². Selon Galt & Taggart, il avait déjà dépassé 6 800 transactions en 2025 (Investor.ge, 20 avril 2026). Ce volume signifie aussi beaucoup de biens comparables en vente au moment de la revente.
Vieille ville de Batoumi : le m² le plus cher, peu de ventes
La vieille ville dépasse 3 000 dollars le m² en moyenne et ne représente que 283 ventes au trimestre, environ 7 % du total. Le rapport n’explique pas l’écart avec le reste de la ville, qui tient sans doute à la rareté et à l’emplacement. Le loyer mensuel y est aussi le plus haut de la ville, 11,0 dollars le m².
Gonio, Kvariati, Makhinjauri et Kobuleti : les prix hors du centre
Gonio-Kvariati affiche 2 075 dollars le m², mais seulement 59 ventes au trimestre : l’échantillon est mince, la moyenne bouge fortement avec quelques programmes. Makhinjauri est à 1 819 dollars (317 ventes). Kobuleti, station voisine hors de Batoumi, est à 1 805 dollars (120 ventes). Aucun loyer n’est publié pour ces secteurs dans le rapport, ce qui rend toute estimation de rendement hasardeuse.
Évolution des prix de l’immobilier à Batoumi depuis 2023
Le prix moyen du neuf clés en main est passé de 1 569 dollars le m² en 2023 à 1 699 dollars en 2024, puis 1 865 dollars en 2025, selon Galt & Taggart (Investor.ge, 20 avril 2026). Il atteint 1 893 dollars en mars 2026. Cela fait une hausse d’environ 19 % entre 2023 et 2025 (calcul à partir de ces moyennes), et d’environ 21 % jusqu’en mars 2026. C’est loin des « plus 43 % en deux ans » avancés sans source datée dans des contenus d’agences.
- Volumes : 17 478 appartements vendus en 2025 (plus 15 %), pour un marché d’environ 1,3 milliard de dollars, puis 4 049 au premier trimestre 2026 (plus 15,8 %). En juillet 2026, Colliers Georgia compte 1 378 transactions à Batoumi, en baisse de 11,8 % (relais du 3 septembre 2026) : un mois isolé ne fait pas une tendance.
- Acheteurs : les étrangers font 52 % des ventes de 2025. Au premier trimestre 2026, la répartition est Géorgie 37 %, Europe 18 %, Russie, Biélorussie et Ukraine 16 %, Israël 10 %, Turquie 4 % et pays arabes 3 %.
- Prévision : Galt & Taggart attend en 2026 une année de consolidation plutôt que d’expansion, avec une croissance des prix ramenée à 4 à 6 % par an. Une prévision n’est pas un engagement.
- Loyers : l’indice des prix à la consommation de Geostat, l’institut statistique national, donne pour septembre 2026 une hausse des loyers effectifs de 15,9 % sur douze mois à Batoumi (contre 9,1 % à Tbilissi).
Geostat publie un indice des prix des logements, mais il ne couvre que le neuf à Tbilissi, et il n’existe donc aucun indice officiel des prix de vente pour l’Adjarie. Tout chiffre d’évolution à Batoumi vient d’analystes privés, ce qui incite à croiser plusieurs sources.
Surconstruction à Batoumi : stock invendu, permis et chantiers
L’offre est le point faible du marché. Fin 2025, les projets suivis par Galt & Taggart comptaient environ 12 400 appartements invendus, soit près de 14 % de plus en un an. Au premier trimestre 2026, l’analyste écrit que le nombre de biens invendus reste élevé, signe d’une offre excédentaire, et que le rythme actuel de hausse des prix pourrait être difficile à tenir à cause du grand nombre de projets en cours.
- Mises en service : au premier semestre 2026, Geostat recense 50 ouvrages mis en service en Adjarie, soit 368 970 m², contre 214 535 m² un an plus tôt (plus 72 %, Georgia Today, 30 juillet 2026).
- Permis : l’Adjarie représente 7,6 % des permis de construire délivrés en Géorgie au premier semestre 2026, contre 49,2 % pour Tbilissi (relais du 24 août 2026).
- Projets annoncés : nous n’avons trouvé aucun recensement public du nombre de tours ou de résidences hôtelières en construction à Batoumi. Seules existent des annonces de promoteurs, comme la première tour de 58 étages et 1 358 appartements du projet Batumi Island, annoncée pour février 2029 (Homes Overseas, 24 août 2026, texte promotionnel).
Les ventes de projets neufs sont par ailleurs inégales : plus un projet est lointain, moins il est vendu. Les logements promis pour 2026 sont vendus à environ 71 %, ceux de 2027 à 2029 à 53 à 56 % (relais du 1er juin 2026). Un grand stock donne du pouvoir de négociation à l’acheteur, mais pèse sur la revente et sur les loyers.
Location saisonnière ou à l’année à Batoumi : rendement et saisonnalité
Galt & Taggart mesure un rendement locatif brut de 8,8 % en 2024, 7,4 % en 2025 et 7,1 % au premier trimestre 2026. Le tarif journalier moyen des locations courtes s’établit autour de 35,6 dollars en 2025 et recule de 7,3 % au premier trimestre 2026, alors que les prix d’achat montent. Ce sont des moyennes de marché avant impôt, charges et vacance, pas ce que rapportera un bien donné.
Pour la location à l’année, le même rapport donne un loyer moyen de 11,0 dollars le m² par mois dans la vieille ville, 10,8 au Nouveau boulevard, 9,8 dans les quartiers intérieurs et 9,6 en périphérie. Le tableau complet, avec les contrats et cautions usuels, est dans le guide pour vivre à Batoumi. Il n’existe pas de taux d’occupation officiel pour les locations courtes : les estimateurs privés qui analysent les annonces de plateformes avancent environ 55 à 57 % sur douze mois, des estimations à prendre comme un ordre de grandeur que nous n’avons pas pu vérifier à la source.
| Location à l’année | Location saisonnière | Appart-hôtel géré par l’exploitant | |
|---|---|---|---|
| Revenu | Loyer mensuel stable | Tarif à la nuit, très variable | Rémunération fixée par contrat avec l’exploitant |
| Saisonnalité | Faible | Forte : le front de mer vit surtout de juin à septembre | Selon le contrat |
| Gestion | Légère | Lourde : annonces, ménage, remise des clés | Assurée par l’exploitant |
| Impôt sur le loyer | 5 % du loyer, sans déduction | Forfait court terme sur option, sinon régime à confirmer auprès de rs.ge | 5 % retenus à la source |
Le front de mer ferme en partie hors saison, d’après des témoignages de résidents sur expathub.ge (article non daté) : un calcul de rendement fondé sur des tarifs d’été surestime les revenus de l’année.
Du loyer brut au net : un exemple chiffré pour 50 m²
Exemple illustratif, sans valeur de promesse, construit avec les moyennes du premier trimestre 2026 pour un appartement de 50 m² au Nouveau boulevard, loué à l’année.
- Achat : 50 m² à 1 787 dollars, soit 89 350 dollars (environ 79 300 euros).
- Loyer brut : 50 m² à 10,8 dollars, soit 540 dollars par mois (environ 479 euros) et 6 480 dollars par an (environ 5 751 euros). Le rendement brut obtenu est de 7,25 %, cohérent avec les 7,1 % de Galt & Taggart.
- Impôt à 5 % : 324 dollars (environ 288 euros), il reste 6 156 dollars, soit 6,9 % du prix d’achat avant charges de copropriété, vacance et frais de gestion.
- Vacance : chaque mois sans locataire retire un douzième du loyer annuel, soit 540 dollars.
Appart-hôtel à Batoumi : propriétaire d’une chambre d’hôtel
Beaucoup de tours de Batoumi vendent des unités d’appart-hôtel (« condo-hotel » ou résidence hôtelière) : vous achetez une chambre ou un appartement, et un exploitant la loue avec le reste de l’hôtel. Le Code des impôts géorgien encadre ce montage sous le nom d’« entreprise touristique » : une personne morale qui construit un hôtel, cède les chambres à des acquéreurs, puis garantit leur usage comme chambres ou appartements d’hôtel (article 26¹, matsne.gov.ge).
- Retenue de 5 % : la rémunération versée par l’entreprise touristique à un propriétaire personne physique est imposée à 5 % à la source, puis n’est plus imposée (article 133²).
- 60 jours gratuits : l’hébergement offert au propriétaire par l’exploitant, jusqu’à 60 jours par an, n’est pas imposable (article 82(1)(z6)).
- Statut par hôtel : le statut d’entreprise touristique est accordé par le Revenue Service pour un hôtel précis, et l’exploitant doit maintenir un chiffre d’affaires soumis à TVA pendant 10 ans après la mise en service (article 26¹(2)-(3)). Vérifiez que l’hôtel que vous visez a bien ce statut.
Le Code ne dit rien du niveau de la rémunération, qui dépend du contrat avec l’exploitant. Lisez la durée, le mode de calcul, les charges déduites et les conditions de sortie ou de revente avant de signer. Une rémunération « garantie » vaut ce que vaut l’exploitant qui la verse.
Risques d’un achat immobilier à Batoumi : achat sur plan, promoteur et gestion
Achat sur plan à Batoumi : white frame, black frame et contrat préliminaire
Un contrat de vente ne peut pas porter sur un bien qui n’existe pas encore : l’acheteur sur plan signe un contrat préliminaire. Le cabinet Klein Law écrivait en août 2023 que les projets de promotion immobilière ne sont pas réglementés en Géorgie et que l’acheteur dispose de peu de recours si le promoteur ne tient pas ses engagements (Georgia Today, 3 août 2023). Ses conseils : vérifier les litiges du promoteur, le prospectus et le financement bancaire du projet.
Les termes de finition n’ont pas de définition officielle. Selon les annonces de promoteurs, le black frame est la coque brute, le white frame un intérieur au gros œuvre fini, prêt pour les finitions, et le clé en main un logement fini et équipé. Exigez une fiche de remise écrite qui liste ce qui est livré, car le sens d’un terme change d’un promoteur à l’autre.
Défaillance d’un promoteur : le précédent de la Babillon Tower
La Babillon Tower, à Batoumi, illustre le risque : son promoteur, TAM GEO, a fait défaut, le bâtiment inachevé a été vendu aux enchères en mai 2019 puis achevé en juin 2024 (Wikipédia, source secondaire). Un cas ne fait pas le marché. Il montre pourtant la durée possible d’un blocage. Avant de verser un acompte, vérifiez la société dans le registre public et la situation du terrain, avant de verser quoi que ce soit.
Rendements en baisse et revente
Les prix du neuf montent plus vite que les loyers, d’où un rendement brut passé de 8,8 % à 7,1 % en deux ans. Un stock de 12 400 invendus et des mises en service en hausse laissent peu de rareté à la revente. Ne comptez pas sur la plus-value : la vente d’un logement détenu plus de deux ans est exonérée d’impôt sur le gain, mais encore faut-il trouver l’acheteur au prix visé.
Gérer un bien à distance : commission d’une société de gestion
La location courte durée demande une présence. Les sociétés de gestion listées par Airbtics à Batoumi (annuaire non daté, source marchande) affichent 10 à 15 % du revenu pour une gestion partielle et 20 à 30 % pour une gestion complète, parfois plus pour des offres haut de gamme. Ajoutez les charges de copropriété et l’entretien. Faites écrire ce que la commission inclut.
Frais d’achat et fiscalité de la location à Batoumi en 2026
Frais d’achat : enregistrement NAPR, notaire et TVA
L’enregistrement de la propriété au registre public (NAPR) coûte 150 GEL en 4 jours ouvrés, 270 GEL en 1 jour ou 350 GEL le jour même, soit environ 51, 92 ou 120 euros (napr.gov.ge, consulté le 18 octobre 2026). Le cabinet Chambers (MB Legal, mise à jour du 7 mai 2026) indique qu’il n’existe pas de droit de mutation proportionnel au prix, et que la TVA de 18 % s’applique si le vendeur y est assujetti, comme un promoteur. Nous n’avons pas trouvé le barème notarial d’une vente immobilière : demandez le devis par écrit.
Impôt sur les loyers à Batoumi : 5 % ou forfait court terme
Pour un logement à usage d’habitation loué à une personne physique ou morale, le Code des impôts (publication 246, article 81(2)) prévoit 5 % du loyer sans déduction. Les autres loyers, comme un local commercial, sont imposés à 20 % du revenu après déductions (article 81(1)). Exemple : un loyer de 1 500 GEL par mois, soit 18 000 GEL par an (environ 6 149 euros), donne 900 GEL d’impôt (environ 307 euros).
Pour la location courte durée, un régime transitoire permet, jusqu’au 1er janvier 2028, d’opter sur demande pour un impôt forfaitaire de 10 GEL par m² et par mois (environ 3,42 euros), à condition de ne pas être volontairement assujetti à la TVA ou de rester sous 100 000 GEL d’opérations sur douze mois (article 309(24)-(28)). Pour 50 m², cela fait 500 GEL par mois (environ 171 euros), quel que soit le loyer réellement encaissé. Le Gouvernement peut relever ou baisser ce taux sur demande de la commune : le taux appliqué à Batoumi est à confirmer auprès du Revenue Service (rs.ge). Nous n’avons trouvé aucune taxe de séjour ni licence propre à Batoumi pour les locations courtes : vérifiez auprès de rs.ge et de la mairie.
Impôt foncier en Géorgie : ce qui change depuis le 30 septembre 2026
Pour une personne physique, un logement est exonéré d’impôt foncier si le revenu du foyer de l’année précédente ne dépasse pas 100 000 GEL (environ 34 160 euros). Au-delà, le taux est compris entre 0,8 % et 1 % de la valeur de marché (articles 202(5) et 206(1)(a)). Avant la loi n° 1874 du 30 septembre 2026, les seuils et taux étaient plus bas. Sa date d’application n’est pas tranchée entre les sources, et rs.ge annonce le 2 novembre 2026 comme date limite de déclaration pour les particuliers. Vérifiez sur rs.ge avant de déclarer.
Loyers géorgiens déclarés en France : la convention fiscale
La convention France-Géorgie, signée le 7 mars 2007 et en vigueur depuis le 1er juin 2010, prévoit à l’article 6 que les revenus d’un bien immobilier, loyers compris, sont imposables dans l’État où le bien se situe, donc en Géorgie. Pour un résident de France, l’article 24 prévoit que ces revenus sont pris en compte pour l’impôt français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition d’être imposé en Géorgie sur ces revenus. Les prélèvements sociaux et les modalités de déclaration se vérifient sur impots.gouv.fr. Le cadre général est expliqué dans le guide de la fiscalité en Géorgie.
Immobilier à Batoumi et titre de séjour : le seuil de 150 000 USD
Un bien immobilier dont la valeur de marché dépasse 150 000 dollars ouvre droit à un permis de séjour de court terme (article 15(j) de la loi sur le statut juridique des étrangers). La valeur est fixée par un évaluateur certifié, pas par le prix payé. 150 000 dollars représentent 389 730 GEL, environ 133 100 euros : environ 84 m² au prix moyen du Nouveau boulevard (1 787 dollars le m²), ou 48 m² dans la vieille ville, à titre d’ordre de grandeur. Conditions, durée et renouvellement sont détaillés dans le guide du titre de séjour en Géorgie. Le permis prend fin si la propriété du bien cesse.
Acheter un appartement à Batoumi quand on est étranger : par où commencer
L’acheteur étranger suit la procédure de tout acquéreur : vérification du titre au registre public, contrat devant un notaire ou dans une Maison des services publics, puis enregistrement qui transfère la propriété. Les étapes, les pièces et les délais sont dans le guide pour acheter un appartement en Géorgie, et la rentabilité d’ensemble, hors Batoumi, dans le guide pour investir en Géorgie.
- Fixer un budget en dollars et en lari, frais compris, et décider du projet : résidence, location à l’année, courte durée ou appart-hôtel.
- Séjourner sur place avant de signer, hors saison si possible, et visiter plusieurs quartiers.
- Comparer le prix demandé aux moyennes du tableau ci-dessus et à des ventes récentes dans le même immeuble.
- Faire vérifier le titre, le promoteur et la catégorie cadastrale du terrain avant tout versement.
- Prévoir la gestion et la fiscalité des loyers avant l’achat, pas après.
Payer en lari ou encaisser des loyers depuis la France
Un transfert vers un IBAN géorgien se convertit depuis une autre devise. Comparez les frais avant de virer un acompte.
Wise, transferts d'argent à l'international
- Virements et conversions entre devises, frais affichés avant d'envoyer
- Compte multi-devises et carte de débit pour payer et retirer dans la devise souhaitée
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Pour voir la ville avant de vous engager, le guide de voyage de Batoumi détaille les quartiers touristiques. Un spécialiste peut ensuite vous rappeler pour préparer l’achat ou la location : le formulaire est en bas de page.