Immobilier en Géorgie : acheter, prix au m², fiscalité et risques

prix moyen du secondaire à Tbilissi en juillet 2026 (Galt & Taggart)

1 372 USD/m²

prix moyen du neuf clé en main à Batoumi en mars 2026 (Galt & Taggart)

1 893 USD/m²

valeur du bien à partir de laquelle un permis de séjour court terme est possible

150 000 USD

Oui, un Français peut acheter un bien immobilier en Géorgie : la Constitution ne réserve aux citoyens que les terres agricoles. Le prix moyen est d’environ 1 372 USD/m² dans le secondaire à Tbilissi et de 1 893 USD/m² dans le neuf à Batoumi. Un bien de plus de 150 000 USD peut ouvrir un permis de séjour. Un spécialiste peut vous rappeler pour cadrer votre projet : le formulaire est en bas de page.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Géorgie ?

Oui, sans condition de résidence ni autorisation préalable pour un logement. La loi sur le statut juridique des étrangers (art. 32) reconnaît à un étranger le droit de posséder, d’hériter et de léguer des biens. Le cabinet Chambers précise dans son guide 2026 qu’il n’existe ni condition de résidence, ni condition de réciprocité, ni filtrage des investissements étrangers pour un logement. La propriété ne naît pas à la signature mais à l’enregistrement au registre public (NAPR).

Que peut-on acheter en Géorgie quand on est étranger ?

Un appartement, une maison construite sur un terrain non agricole ou un local commercial. Les étapes, les frais et les pièges de cet achat sont dans le guide pour acheter un appartement en Géorgie.

Terres agricoles : la seule exclusion pour les étrangers

Selon l’article 19, paragraphe 4, de la Constitution, une terre agricole ne peut appartenir qu’à l’État, à une collectivité, à un citoyen géorgien ou à une association de citoyens. Des exceptions existent par loi organique, par exemple l’héritage. Le piège concret : une villa « en bord de mer » ou « avec jardin » peut reposer sur un terrain classé agricole, et son enregistrement peut alors échouer. Contrôlez la catégorie du terrain dans l’extrait du registre avant tout versement.

Prix de l’immobilier en Géorgie en 2026 : Tbilissi et Batoumi au m²

Les chiffres ci-dessous sont ceux de Galt & Taggart, société d’analyse financière géorgienne, convertis au cours de la Banque nationale de Géorgie du 18 octobre 2026 (1 USD = 2,5982 GEL, 1 EUR = 2,9274 GEL). Tbilissi est environ 25 % moins chère que Batoumi dans le neuf (1 426 contre 1 893 USD/m²).

Sources : Galt & Taggart relayé par Georgia Today (février 2026) et par GBC (juillet 2026) pour Tbilissi, et le rapport du premier trimestre 2026 pour Batoumi. Les quartiers de Batoumi sont ceux des appartements vendus au premier trimestre.

Pourquoi les prix publiés ne se comparent pas toujours

Une « moyenne » dépend de la méthode : un autre relevé (RECOV et Colliers) donne 1 167 USD/m² pour Batoumi en 2025, contre 1 865 USD/m² dans le neuf chez Galt & Taggart. L’institut national Geostat ne publie un indice des prix des logements que pour le neuf à Tbilissi, rien pour l’Adjarie. Comparez des chiffres de même origine et, pour un bien précis, demandez le prix de ventes récentes dans le même immeuble. Les loyers vont dans le même sens : en juillet 2026, le loyer moyen demandé à Tbilissi est de 10,1 USD/m² par mois selon Galt & Taggart.

Nous n’avons pas de série fiable pour Koutaïssi ni pour les stations de montagne, donc nous ne les chiffrons pas. Pour Batoumi, secteur par secteur, avec la surconstruction et les loyers, voir l’immobilier à Batoumi.

Acheter en Géorgie pour y vivre, pour louer ou pour obtenir un permis de séjour

Le projet décide de la ville, du budget et de ce qu’il faut vérifier. Fixez-le avant de regarder des annonces.

Acheter pour y vivre : Tbilissi d’abord

Pour y habiter, le quartier, les transports et le chauffage comptent plus que le prix au m². Dans une résidence avec parties communes, les charges de gestion se situent autour de 1 à 3 USD/m² par mois (estimation d’un portail immobilier, juillet 2026). Un séjour sans visa d’un an est accordé aux Français, et la propriété seule ne donne pas de droit de séjour en dessous du seuil de 150 000 USD. Quartiers, loyers et points à vérifier : voir vivre à Tbilissi.

Acheter pour louer : des rendements bruts à lire avec prudence

Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. À Batoumi, Galt & Taggart publie 7,1 % brut au premier trimestre 2026, contre 8,8 % en 2024. Pour Tbilissi, aucun cabinet ne publie de chiffre : un calcul avec le loyer moyen de 10,1 USD/m² et le prix du secondaire de 1 372 USD/m² donne environ 8,8 % brut, en croisant un loyer d’annonce et un prix de transaction. Le rendement net retire la vacance, l’impôt et les charges. Avec nos hypothèses (un mois de vacance, 5 % d’impôt, 10 % de charges), il tombe à 6,9 % à Tbilissi et 5,5 % à Batoumi.

Acheter pour obtenir un permis de séjour : les seuils de 150 000 et 300 000 USD

La loi sur le statut juridique des étrangers prévoit deux seuils, au cours de la Banque nationale du 17 octobre 2026 :

Le montant retenu est la valeur de marché fixée par un évaluateur certifié, pas le prix d’achat. Demandez l’expertise avant d’acheter si vous visez ce permis. Le seuil du court terme est passé de 100 000 à 150 000 USD en 2026 : beaucoup de guides citent encore l’ancien montant. Le visa D5 existe sur le même seuil, avec une décision sous 10 jours. Les démarches et les pièces sont dans le titre de séjour en Géorgie.

Frais d’achat et fiscalité d’un bien immobilier en Géorgie en bref

La Géorgie ne prélève pas de droit de mutation proportionnel au prix (Chambers, 2026). Les frais officiels sont de petits montants fixes, relevés sur le barème du NAPR le 18 octobre 2026.

Pour un appartement de 50 m² à 1 372 USD/m², soit environ 68 600 USD ou 60 900 €, les 150 à 350 GEL du registre pèsent 0,08 à 0,2 % du prix. Le vrai budget est ailleurs : avocat (sur devis), traduction, notaire, éventuel agent et finitions si le logement est vendu brut. Source : barème officiel du NAPR.

Impôts d’un propriétaire en Géorgie : les quatre moments

Une loi du 30 septembre 2026 a modifié les seuils de l’impôt foncier, qui étaient auparavant de 40 000 GEL pour l’exonération et de 0,05 à 0,2 % entre 40 000 et 100 000 GEL : sa date d’application n’est pas confirmée sur source primaire, et son effet sur les propriétaires non résidents est à confirmer auprès du Revenue Service avant de déclarer. En courte durée, le Code prévoit jusqu’au 1er janvier 2028 un forfait de 10 GEL par m² et par mois, sur demande.

Loyers et revente depuis la France : convention fiscale et IFI

Si vous êtes domicilié fiscalement en France, la convention franco-géorgienne prévoit que les loyers d’un bien situé en Géorgie sont imposables en Géorgie (art. 6), puis pris en compte en France avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition d’avoir été soumis à l’impôt géorgien (art. 24). L’impôt sur la fortune immobilière vise aussi les immeubles situés hors de France, sauf application des conventions internationales, au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net. Le cadre complet est dans la fiscalité en Géorgie.

Les 5 risques d’un achat immobilier en Géorgie

1. Promoteur défaillant et achat sur plan

Un contrat de vente ne peut pas porter sur un bien qui n’existe pas : l’acheteur sur plan signe un contrat préliminaire. Un cabinet d’avocats (Klein Law, 2023) écrivait que les projets de promotion ne sont pas régulés et que les recours sont limités si le promoteur manque à ses engagements. À Batoumi, la Babillon Tower a vu son promoteur faire défaut : l’immeuble inachevé a été vendu aux enchères en mai 2019 et achevé en juin 2024. Les termes « black frame », « white frame » et « clé en main » n’ont pas de définition officielle : exigez une fiche de remise écrite.

2. Surconstruction et revente difficile

Fin 2025, les projets suivis par Galt & Taggart à Batoumi comptaient environ 12 400 appartements invendus, près de 14 % de plus en un an. Colliers relève 1 378 transactions à Batoumi en juillet 2026, en baisse de 11,8 %. Un grand stock donne du pouvoir de négociation à l’acheteur, mais pèse sur la revente et sur les loyers. Les étrangers ont représenté 52 % des achats à Batoumi en 2025 : une part de la demande dépend de la conjoncture extérieure.

3. Risque de change : lari, dollar et euro

Les prix sont souvent affichés en dollars, les paiements locaux faits en lari et vos dépenses en euros. Entre octobre 2021 et octobre 2026, l’euro a perdu 19 % face au lari (3,6291 puis 2,9274 GEL, cours de la Banque nationale). Un rendement de 7 % annulé par une variation de change de 7 % est nul pour un investisseur en euros. Écrivez dans tout contrat la devise de paiement et le taux de référence.

4. Risque juridique : vendeur, registre, terrain

• Vendeur qui n’est pas le propriétaire inscrit ou extrait du registre ancien.
• Acompte sans clause de remboursement, souvent sous la pression d’un « dernier appartement ».
• Terrain agricole derrière une maison vendue comme constructible.
• Valeur du contrat différente de l’évaluation, si vous visez le permis de séjour.

5. Rendement affiché sans vacance, impôt ni charges

Un rendement « garanti » ou « net de 10 à 13 % » ne résiste pas aux chiffres publiés : le brut du marché est de 7,1 % à Batoumi. Demandez les loyers réellement encaissés, le taux d’occupation, les charges de l’immeuble et la commission de gestion, qui atteint 10 à 15 % du revenu pour une gestion partielle et 20 à 30 % pour une gestion complète selon l’annuaire d’une plateforme marchande. L’achat d’une chambre d’appart-hôtel ajoute une retenue de 5 % sur la rémunération versée par l’exploitant (Code des impôts, art. 133²).

Acheter un bien immobilier en Géorgie : le parcours en 7 étapes

1. Fixer le budget et préparer le virement, en tenant compte du change.
2. Visiter et choisir le bien, sur place ou avec un mandataire de confiance.
3. Commander l’extrait du registre (13 à 75 GEL) pour vérifier le propriétaire et la catégorie du terrain.
4. Verser un acompte avec un écrit qui prévoit les conditions de remboursement.
5. Signer le contrat de vente, devant notaire ou à une Maison des services publics.
6. Payer le solde par virement bancaire.
7. Enregistrer la propriété au NAPR : c’est cet enregistrement qui vous rend propriétaire.

L’agent immobilier est facultatif, mais un avocat indépendant de l’agent et du promoteur est utile pour l’extrait du registre et le contrat. Pour acheter sans vous déplacer, il faut une procuration notariée, apostillée et traduite en géorgien, donnée à un avocat ou à une personne de confiance, jamais à l’agent qui vend le bien. Le guide pour acheter un appartement détaille chaque étape.

Virement vers la Géorgie : lari, IBAN et plafond

Wise permet des virements en lari vers un IBAN géorgien (GE suivi de 22 caractères), avec un maximum de 2,6 millions de GEL par transfert. Le lari ne s’alimente pas directement : la conversion se fait depuis une autre devise détenue.

Pour cadrer votre projet (ville, budget, permis de séjour, fiscalité), un spécialiste peut vous rappeler : le formulaire est juste en dessous.