- pour enregistrer la propriété en 4 jours ouvrés (environ 51 €, barème NAPR)
- 150 GEL
- prix moyen du secondaire à Tbilissi en juillet 2026 (Galt & Taggart)
- 1 372 USD/m²
- valeur du bien à partir de laquelle un permis de séjour court terme est possible
- 150 000 USD
Sommaire
Oui, un Français peut acheter un appartement en Géorgie sans permis de séjour ni autorisation préalable : la Constitution ne réserve aux citoyens que les terres agricoles. La propriété ne naît pas à la signature mais à l’enregistrement au registre public (NAPR), qui coûte 150 GEL, soit environ 51 euros, en 4 jours ouvrés. Un spécialiste peut vous rappeler : le formulaire est en bas de page.
Un étranger peut-il acheter un appartement en Géorgie ?
Oui pour un appartement, une maison sur terrain non agricole ou un local commercial. La loi sur le statut juridique des étrangers (art. 32) reconnaît à un étranger le droit de posséder, d’hériter et de léguer des biens, et ne permet de limiter ce droit que par une loi. Un cabinet d’avocats qui conseille les investisseurs, Chambers, précise dans son guide 2026 qu’il n’existe ni condition de résidence, ni condition de réciprocité, ni filtrage des investissements étrangers pour un logement.
L’exception, c’est la terre agricole. Selon l’article 19, paragraphe 4, de la Constitution, une terre agricole « ne peut appartenir qu’à l’État, à une collectivité, à un citoyen géorgien ou à une association de citoyens géorgiens ». Des exceptions peuvent être fixées par une loi organique votée aux deux tiers du Parlement. Pour un acheteur d’appartement, le risque concret est ailleurs : une villa « en bord de mer » peut être bâtie sur un terrain classé agricole, et son enregistrement peut alors échouer. Vérifiez la catégorie du terrain et le code cadastral dans l’extrait du registre avant tout versement.
Les étapes pour acheter un appartement en Géorgie
La procédure tient en sept étapes, et la vente est écrite puis enregistrée : le Code civil (art. 183) exige un acte écrit et l’inscription de l’acquéreur au registre public pour que la propriété soit transférée.
1. Fixer le budget et préparer le virement
Avant de visiter, comptez le prix, les frais de la section suivante, la finition éventuelle et les charges annuelles. Ouvrez aussi la voie bancaire pour le paiement : ouvrir un compte bancaire en Géorgie prend du temps, et un virement bloqué peut vous faire rater l’échéance d’un acompte.
2. Visiter et choisir le bien
Les annonces se trouvent sur ss.ge et myhome.ge, chez les agences et chez les promoteurs. Visitez sur place si vous le pouvez, et dormez dans le quartier visé pour en juger le bruit et les trajets.
3. Commander l’extrait du registre
C’est le contrôle central. L’extrait du NAPR indique le propriétaire inscrit, la superficie, la catégorie du terrain et les charges, hypothèques ou saisies. Il coûte 13 GEL en ligne (1 jour ouvré) ou 20 GEL en personne, 52 ou 75 GEL le jour même. Les droits inscrits sont présumés exacts, et un acquéreur de bonne foi est protégé tant qu’aucun recours n’est déposé ou qu’il ne savait pas l’inscription inexacte (Code civil, art. 312, d’après Chambers). Le vendeur doit être le propriétaire inscrit : confrontez son identité à l’extrait.
4. Verser un acompte avec un écrit
Faites écrire le montant, le délai de signature et les cas où l’acompte est remboursé (titre non conforme, charge découverte, refus bancaire). Dans le secondaire, l’acompte tourne souvent autour de 5 à 10 % du prix d’après une agence, sans règle légale relevée. Faites aussi préciser ce que le prix comprend (parking, cave, mobilier) et la devise. Ne versez rien sans extrait du registre à jour.
5. Signer le contrat de vente
Le contrat se conclut devant un notaire ou se signe à une Maison des services publics. La confirmation des signatures des parties sur une transaction soumise à enregistrement coûte 7 GEL. Si le contrat est bilingue, les prestataires indiquent que la version géorgienne fait foi : faites-la relire par un avocat indépendant du vendeur et de l’agence.
6. Payer le solde
Payez par virement traçable, selon l’échéancier du contrat, et conservez les justificatifs : la banque et le registre peuvent vous les demander. Le détail du virement depuis la France est plus bas.
7. Enregistrer la propriété au NAPR
Le dépôt se fait à une Maison des services publics ou dans un bureau du registre. Le tarif officiel est de 150 GEL pour 4 jours ouvrés, 270 GEL pour 1 jour ouvré ou 350 GEL le jour même. À l’enregistrement, vous devenez propriétaire. Si le registre fait une remarque sur les documents, l’enregistrement est suspendu et le délai s’allonge. Demandez ensuite un extrait à jour à votre nom : c’est votre titre. Côté acheteur, le passeport suffit en général, et la banque peut réclamer des justificatifs d’origine des fonds.
Frais d’achat d’un appartement en Géorgie en 2026
La Géorgie ne prélève pas de droit de mutation proportionnel au prix (Chambers, 2026). Les frais officiels sont de petits montants fixes, relevés sur le barème du NAPR le 18 octobre 2026. Conversion au cours de la Banque nationale de Géorgie du même jour : 1 euro = 2,9274 GEL.
| Service du registre (NAPR) | Délai | Tarif | Soit environ |
|---|---|---|---|
| Enregistrement du changement de propriété | 4 jours ouvrés | 150 GEL | 51 € |
| Enregistrement du changement de propriété | 1 jour ouvré | 270 GEL | 92 € |
| Enregistrement du changement de propriété | Jour même | 350 GEL | 120 € |
| Extrait du registre en ligne | 1 jour ouvré | 13 GEL | 4,4 € |
| Extrait du registre en personne | 1 jour ouvré | 20 GEL | 6,8 € |
| Extrait du registre (en ligne ou en personne) | Jour même | 52 GEL en ligne, 75 GEL en personne | 17,8 € à 25,6 € |
| Confirmation des signatures sur la transaction | Immédiat | 7 GEL | 2,4 € |
| Certificat d’hypothèque (si crédit) | 3 jours ouvrés | 75 GEL | 25,6 € |
Source : barème officiel du NAPR. La page n’a pas de ligne intitulée « vente » : le tarif d’enregistrement ci-dessus est celui de la ligne « changement, origine et extinction du droit de propriété », que Chambers confirme pour les ventes.
Exemple chiffré. Un appartement de 50 m² à Tbilissi dans le secondaire, au prix moyen de 1 372 USD/m² (Galt & Taggart, juillet 2026), coûte environ 68 600 USD, soit 178 200 GEL ou 60 900 euros au cours du 18 octobre. Les 150 à 350 GEL du registre pèsent alors 0,08 à 0,2 % du prix. Le vrai budget est ailleurs : l’avocat (sur devis), la traduction (à partir de 10 GEL la page selon une agence, indicatif), les tarifs notariaux (fixés par l’État, montant non relevé) et, selon les cas, l’agent. Sur le neuf, sa commission est en général payée par le promoteur. Dans le secondaire, elle l’est souvent par le vendeur et parfois partagée, d’après une agence. Demandez le montant et le payeur par écrit avant de visiter. La loi n’oblige pas à passer par un agent. Si vous en prenez un, l’association professionnelle GNARE regroupe des agences, mais en faire partie ne vaut pas garantie juridique.
Prévoyez aussi les coûts après achat. Dans une résidence avec parties communes, les charges de gestion se situent autour de 1 à 3 USD/m² par mois, soit 50 à 150 USD pour 50 m² (estimation d’un portail immobilier, juillet 2026). La finition d’un logement vendu brut est la vraie ligne à ne pas oublier : un conseiller estime 90 à 120 USD/m² pour passer de « black frame » à « white frame », puis 190 à 280 USD/m² pour rendre un « white frame » habitable (estimation non datée).
Acheter sur plan en Géorgie : black, white et green frame
Les programmes neufs sont vendus avant ou pendant la construction, avec une finition annoncée en « frame ». Ces termes n’ont aucune définition légale. Deux guides lus en octobre 2026 se contredisent sur le plus courant : pour l’un, le « black frame » est la structure seule, sans même les fenêtres. Pour l’autre, il comprend déjà les murs extérieurs, les fenêtres, la porte d’entrée et les arrivées d’eau, de gaz et d’électricité. La règle qui en découle : exigez une annexe technique qui liste, pièce par pièce, ce qui est livré, et ne vous fiez jamais au mot « frame » du dépliant.
Que prévoit le contrat d’achat sur plan ?
Le plus souvent, un pré-contrat fixe les étapes de construction jugées achevées et l’échéancier de paiement, et le titre n’est transféré qu’à l’achèvement. Nous n’avons pas trouvé de source indiquant si ce pré-contrat s’enregistre au NAPR : demandez-le à votre avocat. Chambers ne décrit aucun régime légal de protection de l’acheteur sur plan, et signale que l’assurance de titre est peu développée. Dans la pratique, les promoteurs se financent largement par les paiements des acheteurs.
Les risques d’un promoteur défaillant
Les risques documentés sont les retards, les changements de projet, l’insolvabilité du promoteur et des pénalités à sens unique contre l’acheteur. Le cas le plus connu à Tbilissi est celui de Centre Point : le promoteur est tombé en faillite, des milliers de familles auraient signé un contrat sans recevoir leur appartement, et une manifestation a eu lieu le 16 février 2013 (presse du Caucase). Nous n’avons pas trouvé de faillite récente documentée à Batoumi.
Que vérifier avant de verser un acompte sur plan ?
- L’extrait du registre du terrain : propriétaire, hypothèques, saisies, catégorie du terrain.
- Le permis de construire et l’historique du promoteur : projets livrés, litiges en cours.
- Un calendrier de livraison avec pénalités réciproques et la mention de ce qui se passe en cas de retard.
- L’annexe technique des finitions, et la TVA : elle est de 18 % si le vendeur est assujetti, alors demandez si le prix affiché est toutes taxes comprises.
- La version géorgienne du contrat, relue par un avocat indépendant.
Virement et paiement depuis la France
Le paiement se fait en pratique par virement bancaire traçable vers un compte géorgien, et il n’y a pas de contrôle des changes sur les fonds qui entrent, d’après les cabinets consultés. Le point sensible est ailleurs : les banques font des contrôles de lutte contre le blanchiment sur l’identité des parties et l’origine des fonds. Un virement issu d’une vente de bien, d’un don ou d’un prêt peut demander des relevés, une déclaration fiscale ou un titre de propriété, et il reste bloqué tant que le contrôle n’est pas terminé. Si votre acompte a une échéance stricte, faites valider la voie bancaire avant de signer.
Pour envoyer des lari à un IBAN géorgien (22 caractères, commençant par GE), Wise indique un maximum de 2,6 millions de GEL par transfert et une livraison en 0 à 1 jour ouvré après la conversion. Wise ne reçoit pas de lari : il faut convertir depuis une autre devise détenue. Les prix sont souvent affichés en dollars alors que le lari est la monnaie des paiements internes : faites écrire dans le contrat la devise de paiement, la date de conversion et le taux de référence. Le paiement en cryptomonnaie, accepté par certains vendeurs, est mal encadré : ne l’acceptez pas sans avocat.
Envoyer de l’argent vers la Géorgie
Wise, transferts d'argent à l'international
- Virements et conversions entre devises, frais affichés avant d'envoyer
- Compte multi-devises et carte de débit pour payer et retirer dans la devise souhaitée
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Revolut, compte et carte multi-devises
- Application pour payer, retirer et changer de l'argent en plusieurs devises
- Frais de change et plafonds qui varient selon la formule choisie
- Frais, plafonds et conditions d'ouverture à vérifier sur le site du partenaire
Un crédit est possible pour un non-résident mais peu adapté à un Français : l’apport demandé est souvent de 20 à 30 % et les taux sont en lari, d’après une agence. Pour l’ouverture d’un compte, voir le guide de la banque en Géorgie.
Prix de l’immobilier en Géorgie en 2026 : Tbilissi et Batoumi
À Tbilissi, le prix moyen reste proche de 1 400 USD/m². À Batoumi, les prix sont plus élevés et très variables selon le quartier. Les chiffres ci-dessous sont ceux de Galt & Taggart, convertis au cours de la Banque nationale du 18 octobre 2026 (1 USD = 2,5982 GEL, 1 EUR = 2,9274 GEL).
| Ville et segment | Date | USD/m² | GEL/m² | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Tbilissi, neuf | Juillet 2026 | 1 426 | 3 705 | 1 266 |
| Tbilissi, secondaire | Juillet 2026 | 1 372 | 3 565 | 1 218 |
| Tbilissi, neuf | Février 2026 | 1 398 | 3 632 | 1 241 |
| Tbilissi, secondaire | Février 2026 | 1 304 | 3 388 | 1 157 |
| Batoumi, neuf clé en main | Mars 2026 | 1 893 | 4 918 | 1 680 |
| Batoumi, secondaire | Mars 2026 | 1 479 | 3 843 | 1 313 |
| Batoumi, Vieille ville | Mars 2026 | 3 146 | 8 174 | 2 792 |
| Batoumi, Alley of Heroes | Mars 2026 | 2 081 | 5 407 | 1 847 |
| Batoumi, Nouveau boulevard | Mars 2026 | 1 787 | 4 643 | 1 586 |
| Batoumi, périphérie | Mars 2026 | 1 565 | 4 066 | 1 389 |
Sources : Galt & Taggart relayé par Georgia Today (février 2026) et par GBC (juillet 2026) pour Tbilissi, et le rapport du premier trimestre 2026 pour Batoumi (Galt & Taggart). Les quartiers de Batoumi sont ceux des appartements vendus au premier trimestre. Les « moyennes » changent avec la méthode : un autre relevé (RECOV et Colliers) donne 1 167 USD/m² pour Batoumi en 2025, contre 1 865 USD/m² dans le neuf chez Galt & Taggart. Comparez des chiffres de même origine.
Le marché de Batoumi mérite une lecture prudente : en 2025, environ 12 400 logements restaient invendus et le rendement locatif brut est passé de 8,8 % à 7,4 % (Galt & Taggart, via Investor.ge, avril 2026). Les quartiers, les rendements et les pièges de la ville sont dans l’immobilier à Batoumi, et le calcul de rentabilité dans investir en Géorgie.
Impôts d’un propriétaire en Géorgie : achat, foncier, loyers et revente
La fiscalité du bien se joue à quatre moments. Les articles viennent du Code des impôts consolidé, publié sur matsne.gov.ge.
| Moment | Règle | Article |
|---|---|---|
| Achat | Pas de droit de mutation proportionnel. TVA de 18 % si le vendeur est assujetti (promoteur). Un particulier qui vend est hors champ. | Code des impôts, art. 169, et Chambers 2026 |
| Détention | Impôt foncier exonéré si le revenu du foyer de l’année précédente ne dépasse pas 100 000 GEL (environ 34 200 €). Au-delà : 0,8 à 1 % de la valeur de marché. | Art. 206(1)(a), 202(5) |
| Location | Logement d’habitation sans déduction : 5 % des loyers. Autre location : 20 % du revenu imposable. | Art. 81(2), 81(1) |
| Revente | Plus-value exonérée pour un logement détenu depuis plus de 2 ans. Sinon 20 %, déclarés avant le 15 du mois suivant la vente. | Art. 82(1)(f.a), 81(1), 153(12) |
Exemple sur l’appartement de 50 m² à 178 200 GEL. Si le revenu du foyer dépasse 100 000 GEL, l’impôt foncier annuel se situe entre 1 430 et 1 780 GEL (0,8 à 1 %). Loué 700 USD par mois, soit environ 21 800 GEL par an, il rapporte 1 090 GEL d’impôt à 5 %. La loi du 30 septembre 2026 a modifié les seuils du foncier : sa date d’application n’est pas confirmée sur source primaire, et l’application aux propriétaires non résidents est à confirmer auprès du Revenue Service avant de déclarer. Pour l’échéance, le Code fixe le 1er novembre pour la déclaration et le 15 novembre pour le paiement des personnes physiques.
La France reste dans le tableau. Si vous y avez votre domicile fiscal, vos revenus de source étrangère y sont imposables, et la convention franco-géorgienne du 7 mars 2007 organise le crédit d’impôt (art. 24). Le cadre complet est dans la fiscalité en Géorgie et la résidence fiscale.
Acheter un appartement pour obtenir un permis de séjour
Un bien non agricole d’une valeur de marché supérieure à 150 000 USD ouvre droit à un permis de séjour court terme (loi sur le statut juridique des étrangers, art. 15(j)), soit environ 389 700 GEL ou 133 100 euros au cours du 18 octobre. Le montant pris en compte est la valeur de marché fixée par un évaluateur certifié, pas le prix d’achat : demandez l’expertise avant d’acheter si vous visez ce permis. Le permis est prolongé d’un an à chaque fois, et il prend fin si vous perdez la propriété du bien. Un visa D5 existe sur le même seuil, avec une décision sous 10 jours.
Pour un bien sur plan, vérifiez avec un avocat si l’unité compte avant son enregistrement : la loi vise le propriétaire. Un seuil de 300 000 USD (bien ou investissement) ouvre le permis d’investissement, qui mène au permis illimité après 5 ans (art. 15(h) et 15(k)). La presse géorgienne a relevé le seuil du court terme de 100 000 à 150 000 USD en 2026. Les démarches complètes sont dans le titre de séjour en Géorgie, et un spécialiste peut vous rappeler via le formulaire en bas de page.
Acheter un appartement en Géorgie à distance
Sans déplacement, il faut une procuration notariée, apostillée et traduite en géorgien. La France et la Géorgie sont parties à la convention de La Haye sur l’apostille. La procuration doit désigner le bien, les actes autorisés (signature, paiement, enregistrement) et la durée. Donnez-la à une personne de confiance ou à un avocat, jamais à l’agent qui vous vend le bien. La visite en vidéo ne remplace ni l’extrait du registre ni la relecture du contrat.
Pièges avant de signer un achat en Géorgie
- Vendeur qui n’est pas le propriétaire inscrit ou absence d’extrait du registre à jour.
- Acompte sans clause de remboursement, surtout sous la pression d’un « dernier appartement ».
- Terrain agricole derrière une villa vendue comme constructible.
- Coût des finitions oublié dans un achat « black frame » présenté comme bon marché.
- Rendement affiché sans vacance locative, impôt ni charges.
- À Batoumi, certains projets côtiers n’ont pas de gaz : le chauffage électrique coûte cher, et l’humidité est un sujet (portail immobilier, juillet 2026).
- Valeur du contrat différente de l’évaluation, si vous visez le permis de séjour.